Ta ważna sprawa dotyczy milionów Polaków. Gminy walczą z czasem, aby zdążyć do końca sierpnia

Plan zastąpi studium. Będzie miał mocniejszą pozycję

Podstawową zmianą, jaką przynosi nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzająca do polskiego systemu prawnego instytucję planu ogólnego, jest zmiana rangi prawnej tworzonego dokumentu.

- Plan ogólny jest to nowy dokument w systemie planowania przestrzennego gminy, którego obowiązek sporządzenia ustawodawca nałożył na gminy do końca sierpnia bieżącego roku i ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Pewnie będzie też podstawą sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i podstawą wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Podstawowa zmiana, jak następuje w stosunku do studium, które straci ważność, to fakt, że studium było dokumentem planistycznym ogólnym, nie mającym charakteru aktu prawa miejscowego. Natomiast plan ogólny taki charakter będzie miał - tłumaczy Marcin Krzyżostaniak, wiceburmistrz Krobi.

Oznacza to m.in., że wydawane w przyszłości decyzje o warunkach zabudowy (tzw. „WZ-ki”) będą musiały być w pełni zgodne z ustaleniami planu ogólnego. 

 - W oparciu o opracowany plan ogólny będzie kształtowana polityka przestrzenna na terenie gminy, będą też wydawane decyzje o warunkach zabudowy na tzw. obszary uzupełnienia zabudowy - podkreśla Maciej Kaźmierczak z Pracowni Projektowej Studio GIS zajmujący się opracowywaniem planu ogólnego dla gminy Krobia oraz sąsiednich samorządów.

Procedura formalno-prawna przygotowywania planu ogólnego dla gminy Krobia

1. 25 marca 2024 r. – uchwała Rady Miejskiej w Krobi nr LXXI/589/2024 w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu,
2. 22 sierpnia 2024 r. – ogłoszenie o możliwości składania wniosków do 30 września 2024 r.,
3. 22 sierpnia 2025 r. – zawiadomienie instytucji oraz wystąpienie do RDOŚ i PPIS w sprawie prognozy środowiskowej,
4. 20 listopada 2025 r. oraz 21 maja 2026 r. – wystąpienia o opinie i uzgodnienia (etapy 30-dniowe),
5. 10 lipca 2026 r. do 7 sierpnia 2026 r. – konsultacje społeczne z mieszkańcami.

DALSZA CZĘŚĆ ARTYKUŁU POD ZDJĘCIEM - KLIKNIJ, żeby PRZECZYTAĆ FOTOREPORTAŻ

Stop "rozlewaniu się" zabudowy na wsiach. Multum stref planistycznych i "nietykalne" profile

Według pomysłodawców planu ogólnego głównym założeniem reformy ma być ukrócenie powstawania rozproszonej zabudowy na terenach wiejskich i rolnych, co generuje potężne koszty infrastrukturalne dla samorządów.

– Żeby nie powstawała zabudowa w polu, a gmina nie musiała wydawać dużych środków finansowych na uzbrojenie terenu, na pociągnięcie wodociągów, zapewnienie odbioru śmieci, dowóz dzieci do budynków oddalonych o 200-300 m od najbliższej drogi publicznej. Ustawodawca wymyślił to w ten sposób, że wprowadził między innymi obszary uzupełnienia zabudowy (...). Idea jest taka, że w pierwszej kolejności gmina ma skonsumować wszystkie tereny rozwojowe, które są wyznaczone w obowiązujących miejscowych planach - tłumaczy M. Kaźmierczak.

Na podstawie nowych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gminy projektując nową zabudowę mają się poruszać w ramach katalogu trzynastu stref planistycznych:

1. SW – strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
2. SJ – strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
3. SZ – strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
4. SH – strefa handlu wielkopowierzchniowego,
5. SP – strefa gospodarcza,
6. SR – strefa produkcji rolniczej,
7. SI – strefa infrastrukturalna,
8. SN – strefa zieleni i rekreacji,
9. SC – strefa cmentarzy,
10. SG – strefa górnictwa,
11. SO – strefa otwarta,
12. SK – strefa komunikacyjna.

- Każda strefa planistyczna posiada profil podstawowy i profil funkcjonalny dodatkowy. Jeżeli chodzi o pierwszy z wymienionych, jest on nietyklany: nic w nim nie możemy zmienić ani dołożyć. Z kolei profil funkcjonalny dodatkowy należy do władztwa planistycznego samorządu. (...) Co jest istotne, ministerstwo określiło minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej dla każdej ze stref wynoszący przykładowo w przypadku strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną 30%. Do tej pory żaden dokument czegoś takiego nie przewidywał, była dowolność w kształtowaniu terenów zielonych w zależności od analizy sposobu zagospodarowania - tłumaczy M. Kaźmierczak.

Rozwój zabudowy sprowadzono do... matematyki

Eksperci jasno i wyraźnie wskazują, że zwykłemu Kowalskiemu będzie bardzo trudno poruszać się w materii planów ogólnych, o czym świadczy choćby skomplikowany sposób, w jaki rozwiązano kwestię dalszej rozbudowy m.in. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wielorodzinnej czy zagrodowej. Wszystko w oparciu o matematyczne wzory oraz dane statystyczne.

Zgodnie z planem ogólnym, zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową (przyjmując liczbę mieszkańców na poziomie 12 765 osób) zostanie wyznaczone dla 3 448 mieszkańców (przy dopuszczalnym przedziale 70% – 130%, czyli 2 414 – 4 482 osób).

Przeprowadzona analiza wykazuje jednak, że chłonność terenów niezabudowanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz obszarach uzupełnienia zabudowy w gminie Krobia wynosi już około 5 547 osób. Z racji przekroczenia limitu gmina nie ma możliwości wyznaczania nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną, wielorodzinną i zagrodową). Możliwe jest natomiast wyznaczanie stref gospodarczych (SP), usługowych oraz produkcji rolniczej (SR).

- Wszystko, co było można, zostało uwzględnione poprzez wyznaczanie obszarów uzupełnienia zabudowy. Tam, gdzie można było je powiększyć, zgodnie oczywiście z rozporządzeniem, to powiększaliśmy. (...) Do 30 września 2024 roku mieszkańcy mogli formalnie składać wnioski do planu ogólnego i wnioski, które zostały złożone w tym terminie zostały rozpatrzone przez burmistrza zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. (...) Ostatecznie musieliśmy rozpatrzyć wnioski dla około 4500 działek. (...) To nie jest nasza zła wola, że niektórych wniosków nie mogliśmy uwzględnić, gdyż wszystko jest opisane krok po kroku w rozporządzeniu, zgodnie z którym zmuszeni byliśmy postępować - dodaje projektant planu ogólnego.

Mowa o rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów.

DALSZA CZĘŚĆ ARTYKUŁU POD ZDJĘCIEM - KLIKNIJ, żeby PRZECZYTAĆ FOTOREPORTAŻ

Sprzeciw ministerstwa w sprawie złóż węgla. Do kiedy można składać uwagi?

W toku procedury uwzględniono m.in. strefy ochrony wokół gazociągów, zagrożenie powodziowe w dolinie Rowu Polskiego oraz teren dawnej cegielni w Pudliszkach. Najistotniejszą przeszkodą okazał się sprzeciw Ministerstwa Klimatu i Środowiska dotyczący ochrony udokumentowanych złóż węgla brunatnego („Gostyń” i „Oczkowice”). Tereny pod aktywizację gospodarczą i rolną, zgłoszone w pierwszym etapie, musiały zostać wycofane, by chronić dokument przed unieważnieniem przez wojewodę.

Od 10 lipca 2026 r. do 7 sierpnia 2026 r. zaplanowano konsultacje społeczne z mieszkańcami, których kulminacyjnym punktem było spotkanie z władzami gminy Krobia i projektantem.

W środę, 29 lipca 2026 r. w budynku Centrum Biblioteczno-Kulturalnego KROB_KULT w Krobi M. Kaźmierczak wyjaśniał wszystkie zawiłości planu ogólnego oraz m.in. pokazywał, jak poruszać się na specjalnej stronie przygotowanej przez Ministerstwo Infrastruktury, aby zainteresowani mogli zapoznać się z planem ogólnym (funkcjonuje tylko w wersji elektronicznej).

- Jeżeli ktokolwiek z państwa nie zgadza się z tym dokumentem, uwagi może złożyć tylko i wyłącznie do 7 sierpnia bieżącego roku na formularzu, który jest dostępny także na stronie internetowej gminy. Po tym terminie nie ma już formalnie możliwości składania żadnych uwag - podsumował Maciej Kaźmierczak.

Kto "się obudzi z ręką w nocniku"?

Gmina Krobia to około 13 tysięcy mieszkańców. Kwestie planu ogólnego dotyczą wielu z nich. Niestety, na środowym spotkaniu zjawiła się jedynie garstka, co - jak stwierdził jeden z obecnych - może skutkować w przyszłości problemami m.in. w przypadku chęci rozbudowy lub budowy nowych gospodarstw domowych. 

- Ludzie chyba sobie nie zdają sprawy, że mogą znaleźć się w sytuacji, że nawet "kibla" nie będą mogli postawić - przedstawił całą sprawę bardzo obrazowo jeden z uczestników konsultacji społecznych.

Konsultacje społeczne potrwają do 7 sierpnia 2026 r., stanowiąc dla mieszkańców gminy ostatnią szansę na zgłoszenie swoich uwag do tego przełomowego dokumentu.

KLIKNIJ ZDJĘCIE, żeby PRZECZYTAĆ ARTYKUŁ