Problemy najbardziej dotknęły osoby budujące za pożyczone pieniądze.

- Nie chciałbym być w skórze osób, które pobrały kredyty i budują nowe domy. Nie stać ich na prace wykończeniowe, a do tego rata do spłacenia poszła o prawie 100% do góry. Dla mnie to jest katastrofa - mówi pan Łukasz, który sam stawia dom w naszym regionie.

Specjaliści rynków finansowych przyznają, że „trudno powiedzieć, co tak naprawdę będzie”, deweloperzy obawiają się, zaś „pęknięcia bańki” na rynku nieruchomości.

Jest szczęśliwy, że buduje za swoje

Pan Łukasz to 30-kilkuletni mężczyzna, który z żoną i dziećmi w zeszłym roku zaczął stawiać dom. Jest jednak w tej szczęśliwej sytuacji, że nie brał kredytu, buduje za własne pieniądze. W dzisiejszych, niepewnych czasach to dla niego i jego rodziny kluczowa decyzja. Mimo wszystko na jego twarzy nie widać szerokiego uśmiechu, bo na budowie są też inne problemy.

- Z mojej perspektywy, do wstępnej wyceny domu trzeba obecnie dołożyć minimum 300 tys. zł. To cena materiałów, które poszły w górę. Chodzi o te, które najbardziej „schodzą”, typu styropiany, kleje, cegły, betony i tak dalej. No i oczywiście stal. Styropian jest droższy niż duzo lepsza wełna. Nikt jej jednak nie montuje z tego względu, że nowe domy są budowane z jednej cegły i grubej ilości styropianu, która ma zapewnić izolację - wyjaśnia mężczyzna.

Zdaniem pana Łukasza, część niewykończonych domów będzie niedługo stała i czekała za spadkiem cen materiałów lub zostanie wystawiona na sprzedaż, bo sytuacja z dnia na dzień jest coraz bardziej dramatyczna.

- Za chwilę będę musiał kupić stal na fundamenty do garażu, który chcę budować. Sytuacja jest jeszcze o tyle dobra, że stal jest potrzebna głównie w przemyśle i nawet gdyby jej cena znacznie spadła, niewiele zmieni to w ogólnej cenie domu. Ale już na przykład cena betonu czy wylewki fundamentu, która poszła prawie 100% do góry, bardzo poniesie koszty budowy - dodaje młody człowiek.

WIBOR odbija się wszystkim „czkawką”

Co dopiero mają powiedzieć ci, którzy zadłużyli się w bankach na kolejnych kilkadziesiąt lat, żeby zbudować własne gniazdko? Tak niestabilnej sytuacji na rynku finansowym, mającej bezpośrednie przełożenie na branże nieruchomości nie pamięta Maciej Stachowiak, ekspert kredytowy z firmy FinUp.

- Gdybyśmy rozmawiali rok temu, to przypuszczam, że nikt z nas nie powiedziałby, że za pół roku czy za rok WIBOR 3 i 6-miesięczny z poziomu odpowiednio 0,21 i 0,25 wzrośnie do poziomu prawie 7% [czyli WIBOR wzrósł 26-krotnie!!! - przyp. red]. Co to w praktyce oznacza? WIBOR to stawka, która jest doliczana do marży banku. Marże banku sięgają zazwyczaj 2%, czyli pół roku temu, może nieco dalej, klienci mieli oprocentowanie kredytu na poziomie 2,2%, dziś jest to prawie 9%. Wzrost oprocentowania jest zatem niemal 4-krotny - tłumaczy ekspert finansowy.

Coraz częściej słychać o zamianie WIBOR-u (stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom, ustalana w każdy dzień roboczy - są dwa WIBOR-y: 3- i 6 miesięczny), który to skrót chyba już na stałe wszedł do słownika każdego kredytobiorcy lub osoby zastanawiającej się na pożyczeniem pieniędzy, na mniej „chwiejną” stopę bazową.

- Jeżeli ma już coś zastąpić WIBOR, warto, żeby to było coś prostszego, bardziej czytelnego dla nas wszystkich, a przede wszystkim dla kredytobiorców. Optymalna moim zdaniem stawka, to taka która w jak najmniejszym stopniu będzie podlegała krótkoterminowym wahaniom, Osoby biorące kredyt są świadome, że rata kredytu w okresie 20-, 30-letnim będzie się zmieniać, to jest nieuniknione w tak długim czasie. Do zmian tak drastycznych , w tak krótkim czasie, jak ma to miejsce obecnie , nie sposób się przygotować, mam na myśli rynek nieruchomości , ale przede wszystkim nas- kredytobiorców - dodaje M. Stachowiak.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe długoterminowe – najczęściej na 25-30 lat. W tym okresie różne sytuacje mogą nas spotkać- zarówno niskie stopy procentowe, jak to miało miejsce rok czy dwa lata temu, ale też stopy wyższe, czy tez mocno ponad normę, jak obecnie.. decydując się na kredyt hipoteczny właśnie taką długofalową perspektywę trzeba wziąć pod uwagę - mówi Maciej Stachowiak, ekspert finansowy z firmy FinUp

„Trzeba mieć naprawdę dobre wynagrodzenie...”

Oczywiście, najlepiej byłoby wiedzieć, co się zadzieje w przyszłości, nawet tej nieodległej. Gdybyśmy byli w stanie przewiedzieć, że za pół roku stopy pójdą w dół, bo za długo są wysokie albo przez dwa lata będą rosły, łatwiej byłoby podejmować jakiekolwiek decyzje, chociażby czy przejść na stopę stałą czy zostać przy zmiennej. Niestety, nikt z nas nie ma kryształowej kuli i musimy trzymać się twardych zasad rynków finansowych.

- Aktualnie mamy okres dużej niepewności na rynku mieszkaniowym i budowlanym. Rosnące stopy procentowe oraz ceny materiałów i usług w sektorze budowlanym powodują, że osoby myślące o zaciągnięciu większych kwot kredytu hipotecznego przekładają to na okres późniejszy licząc na stabilizację sytuacji i wzrost zdolności kredytowej. Podobne działania podejmują firmy stawiające nieruchomości na sprzedaż, ogromny rozdźwięk pomiędzy zdolnością kredytową , a opłacalnością budowy powoduje że gro planowanych inwestycji jest wstrzymywana - informuje gostyński finansista.

Oferty jeszcze w tym samym dniu tracą ważność

Z kolei przedsiębiorców najbardziej dotykają wysokie ceny materiałów na rynku budowlanym.

- Po raz pierwszy od kilkudziesięciu lat dostajemy oferty jedynie z trzy-, czterodniowym okresem ważności. Co więcej, cena stali potrafi zmienić się w ciągu jednego dnia - mówił Karol Gawroński, przedstawiciel firmy Strabag Sp. z o.o. podczas niedawnej konferencji prasowej w sprawie podpisania umowy na budowę ronda w Poniecu.

Firmy budowlane zderzają się coraz częściej z sytuacjami, w których nie mając podpisanej umowy z zamawiającymi - np. samorządami muszą już podpisywać zobowiązania z tytułu zapewnienia dostaw materiałów na inwestycje. Jest to wmuszone przepisami prawa zamówień publicznych, które obowiązują obydwie strony.

- Oferta przygotowana, na przykład dwa tygodnie przed terminem jej złożenia w przetargu, w dniu składania jest już nieaktualna. Mamy sytuacje tego typu, że zamawiający po wyborze ma termin związania ofertą około 30 dni - wyliczył przykłady obecnych paradoksów na rynku przedstawiciel jednej z największych firm budowlanych w Polsce.

Jako ciekawostkę dotyczącą tego, co się obecnie w „budowlance” dzieje Karol Gawroński podał niedawne kłopoty związane z podwyżkami cen asfaltu. Jeżeli przeciętnego Kowalskiego ceny ropy mogą interesować w kontekście tego, ile ostatecznie zapłaci za litr benzyny czy diesela, o tyle przedsiębiorstwa obserwują rynek także pod względem m.in. cen asfaltu.

- W poprzednich latach zdarzały się podwyżki, ale w ciągu roku było ich około 6, 7, może 8. W tym roki mamy kwiecień i jesteśmy po 10, 12 korektach cen - mówił przedstawiciel firmy, która wykonuje największą inwestycję w historii powiatu gostyńskiego - budowę obwodnicy drogi wojewódzkiej 434.

Wszystko zależy, skąd pochodzi dofinansowanie

Wagę innego problemu, szczególnie w związku z inwestycjami prowadzonymi przez samorządy, których realizacji podejmują się poszczególne przedsiębiorstwa startujące w przetargach czy wyłanianie w ramach innych procedur, podkreśla starosta gostyński Robert Marcinkowski.

- Trzeba też zwrócić uwagę na różnego rodzaju mechanizmy finansowe. Rządowy Fundusz Rozwoju Dróg [z tego programu pochodzi m.in. dofinansowanie na wspomnianą wcześniej budowę ronda w Poniecu - przyp. red] jest dla wykonawcy dosyć korzystny, bo zapewnia finansowanie w transzach, a więc daje większą płynność finansową. W Polskim Ładzie mamy jednak do czynienia z zupełnie innym mechanizmem, w którym inwestycje są finansowane na bazie promesy, a środki wypłacane praktycznie po jej zakończeniu. Proszę zwrócić uwagę, że przedsiębiorca, który składa ofertę w przetargu musi uwzględnić koszt uzyskania pieniądza. A ten koszt rośnie, bo kredyt obrotowy na inwestycję ze względu na rosnące stopy procentowe staje się droższy - tłumaczy włodarz powiatu gostyńskiego.

Na aulę nie było już ich stać

Z bezpośrednim efektami niestabilności na rynkach finansowych i rosnącymi cenami materiałów budowlanych zmaga się już od jakiegoś czasu gmina Poniec.

- Dwa pierwsze przetargi w tym roku bardzo fajnie nam się udały. Otrzymane dofinansowanie mogliśmy w 100% wykorzystać i jeszcze zostało środków. Ale do kolejnych, drogowych, to już dokładamy, a najgorsze są budowy kubaturowe. Nie ma samorządowców, którzy byliby w stanie powiedzieć: za ile ten przetarg pójdzie - zdradza Jacek Widyński, burmistrz Ponieca.

Również tutaj panuje przekonanie, że „przyjdzie taka sytuacja, przyjdą takie inwestycje, do których już nie będziemy mogli dokładać”. Właściwie to już przyszła.

W zeszłym roku poniecki samorząd dostał 2,1 mln dofinansowania na rozbudowę Szkoły Podstawowej w Żytowiecku. Ówczesna koniunktura na rynku pozwalała miejscowym samorządowcom myśleć o dobudowaniu sali gimnastycznej, „żeby był to obiekt na miarę XXI wieku”.

Koszt dobudowy oceniano na około 1 mln zł. Minął rok, przygotowano dokumentację. Na początku marca w przetargu na III etap inwestycji wpłynęły 3 oferty, z których najniższa opiewała na prawie 6,9 mln zł, podczas gdy w budżecie gminy zarezerwowano na przedsięwzięcie 5,7 mln zł. Co więc pozostało ponieckim samorządowcom? Ciąć.

- Musieliśmy coś wyrzucić albo oddać pieniądze. Dokonaliśmy więc modyfikacji dokumentacji. Dobudowa auli, którą stwierdziliśmy, że warto mieć dla naszych dzieci, dla naszej młodzieży w obecnych warunkach nie będzie realizowana. Liczymy na to, że kolejna oferta będzie około milion złotych mniejsza i wtedy będziemy mogli wykonać modernizację w granicach 5 mln zł - podsumowuje burmistrz Ponieca.

Gmina Poniec musiała zrezygnować z dobudowania sali przy Szkole Podstawowej w Żytowiecku. - Wartość robót wzrosła o 100 - 150%, a my, samorządy, nie prowadzimy działalności gospodarczej. I teraz coraz częściej stajemy przed dylematem: czy oddać dofinansowanie? Jak oddamy to wizerunkowo żadna gmina nie wypada fajnie w oczach swoich mieszkańców - stwierdza Jacek Widyński, burmistrz Ponieca

Wakacje kredytowe - czy to dobre rozwiązanie?

Czy warto pomyśleć o takim kroku, co radzą gostyńscy finansiści? Od specjalistów słyszmy, że to jest to rozwiązanie na „tu i teraz”. Jeżeli w perspektywie najbliższego roku czy dwóch lat sytuacja z WIBOR-em czy stopą, która miałaby zastąpić ten wskaźnik na korzyść kredytobiorców to zdaniem specjalistów od finansów takie posunięcie ma sens. Bo odroczenie spłaty określonej liczby rat dam tam komfort psychiczny, żeby coś odłożyć i przetrwać najgorszy okres.

-Natomiast jeżeli WIBOR po okresie obowiązywania wakacji kredytowych nie spadnie, nie będzie jego diametralnej zmiany, to tak naprawdę „wakacje kredytowe” w tym i przyszłym roku w dłuższej perspektywie niewiele zmienią. Jeżeli z tego rozwiązania ktoś skorzysta 8 razy, to okres spłaty kredytu zostanie wydłużony o 8 miesięcy, nie ma możliwości, aby zobowiązanie finansowe przepadło. Z drugiej jednak strony wg proponowanych założeń kredytobiorców ma to nic nie kosztować, bo bierze się pod uwagę sam kapitał, nie będzie żadnych odsetek od „wakacji kredytowych”, więc być może dla niektórych osób będzie to dobre rozwiązanie - tłumaczy Maciej Stachowiak.

Rynek Nieruchomości (1)

Czy „bańka” pęknie?