Najnowsza ustawa z września 2021 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwia szybszą i łatwiejszą budowę wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw. Obszar takich domów musi się mieścić w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa ich ma być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Co więc ta ustawa zmienia dla przysłowiowego Kowalskiego i jego marzeń o własnym domu?

Nowelizacja pozwala na budowę domów jednorodzinnych do 70 m kw. bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. Projekty domów do wykorzystania będą dostępne w II kw. 2022 r.

Uproszczone procedury

Budowa takiego niewielkiego domu będzie mogła być realizowana w uproszczonej procedurze, tj.: na podstawie ułatwionego zgłoszenia, bez obowiązku ustanowienia kierownika budowy i bez obowiązku prowadzenia dziennika budowy. Jak podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, ułatwienia w procedurze zgłoszenia polegają na wyłączeniu możliwości zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do dokonanego przez inwestora zgłoszenia. Innymi słowy, do budowy będzie można przystąpić od razu po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej odpowiedniego zgłoszenia wraz z kompletem wymaganych dokumentów. Do zgłoszenia konieczne będzie dołączenie dodatkowych oświadczeń o tym, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Przypomnijmy, dotychczas, przy budowie domu do 35 m kw. „na zgłoszenie” nie obowiązywał projekt budowlany, ale trzeba było odczekać 30 dni na ewentualny sprzeciw odpowiedniego organu. Można też było tylko zgłaszać wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku. Większość z wybudowanych wtedy domków były „letnie” tylko z nazwy. Zmienia się więc nie tylko dopuszczalny metraż i rodzaj budynku, ale i droga administracyjna naszych inwestycji.

Zbyt piękne, aby było prawdziwe?

Warunki zabudowy nadal wymagane

Budowa domu o powierzchni zabudowy do 70 m kw. w uproszczonym trybie musi być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku trzeba będzie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, która w tym przypadku będzie musiała być wydana w terminie 21 dni. To także zmiana „na rękę” potencjalnym inwestorom, ponieważ w zwykłym trybie urząd ma ustawowo czas 60 dni na wydanie takich warunków, co czasem przeciąga się do kilku miesięcy ze względu na konieczność ustalenia stanu faktycznego z kilkoma innymi instytucjami.

Jednocześnie weszło też w życie rozporządzenie ministra rozwoju i technologii ws. określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy, określające jednolity wzór wniosku. Dzięki temu każdy będzie mógł z wykorzystaniem aplikacji e-Budownictwo (dostępnej pod TYM adresem) złożyć cyfrowo wniosek o decyzję o warunkach zabudowy, bez konieczności osobistego odwiedzania urzędu lub poczty. Poza tym wniosek będzie zawierać wskazówki dotyczące prawidłowego wypełnienia oraz załączania wymaganych dokumentów.

Projekty domów za darmo?

Według zapowiedzi resortu rozwoju już pod koniec stycznia będą ogłoszone wyniki konkursu na najlepsze projekty domu do 70 m kw. Natomiast w II kwartale przyszłego roku projekty budowlane przeznaczone do wielokrotnego zastosowania zostaną za darmo (a nie jak zapowiadano, za symboliczną złotówkę) udostępnione w specjalnie utworzonym serwisie na stronach www.gov.pl.

– Przewidujemy, że projekty domów będzie można pobrać za darmo z przeznaczonej do tego strony w drugim kwartale 2022 r. – informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Czy czeka nas więc plaga identycznych domków rosnących jak grzyby po deszczu?

Diabeł tkwi w szczegółach

O ile w maju zeszłego roku, gdy rozpoczęły się dyskusje nad nowym prawem budowlanym, w biurach projektowych rozdzwoniły się telefony z pytaniami, to teraz nie ma wielu zamówień na takie projekty. Głównym hamulcem w dużych miastach jest po prostu brak odpowiednich działek budowlanych, natomiast na tak zwanej prowincji koszt i czas oczekiwania na przyłącza wodne czy gazowe. Jeśli mamy mieszkać w takim domu przez cały rok, okresowe dogrzewanie małą kozą czy korzystanie z wody od sąsiada nie wchodzą w grę. Więc z jednej strony wszyscy czekają na obiecaną bazę darmowych projektów, z drugiej sytuacja na rynku budowlanym nie nastraja optymistycznie. Ceny materiałów budowlanych idą w górę, a wynajęcie jakiejkolwiek ekipy budowlanej jest bardzo drogie. Te polecane i sprawdzone - mają rozpisane prace na dwa lata do przodu. Te mniej wiarygodne mogą okazać się „przepłacone”.

Polacy mają nadzieję na budowę domków „metodą gospodarczą” i tu dopatrują się sporych korzyści w obniżeniu kosztów swojego wymarzonego domku. Profesjonaliści ostrzegają jednak, że to nie to samo, co altanka na działce i same chęci nie wystarczą, a nasz domek może być po prostu zagrożeniem dla mieszkańców.

Nie ukrywajmy, że wielu z nas myślało o takim małym domku jako o inwestycji, np. na wynajem, jednak nowe przepisy na to z pewnością nie pozwalają. Dom bez pozwolenia nie będzie mógł służyć celom inwestycyjnym, w zestawie wymaganych dokumentów musimy zawrzeć stosowne oświadczenie "złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej".

Kolejnym „ale” jest klauzula o braku wymogu zatrudnienia kierownika budowy. To oczywiście ograniczy koszty. Jednak zapisy ustawy mówią wprost, że to inwestor w takim wypadku "przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową". Innymi słowy, to my będziemy odpowiadać za wszelkie błędy budowlane czy ewentualne wypadki na terenie naszej budowy. I to już nie jest argumentem „in plus”.

Pytaniem – na razie - bez odpowiedzi jest też możliwość ubezpieczenia takiego domu. O wszelkich zmianach, poprawkach i problemach jeszcze napiszemy.

Prawo Budowlane (1)

To będzie boom czy niewypał?